В обычном, классическом договоре купли-продажи жилья стороны действуют по отработанной схеме: договор составляется у нотариуса, стороны рассчитываются в банке, после чего возвращаются для окончательного подписания сделки. В некоторых случаях расчет между сторонами производится наличными при подписании договора.

После модернизации Гражданского кодекса правила изменились. При заключении договора с оплатой в рассрочку стороны оговаривают, что продавец сохраняет за собой право собственности до момента оплаты покупателем остатка суммы (ч. (1) ст. 1191 ГК).

Иными словами, если оплата за приобретенную квартиру производится частями после заключения сделки, то право покупатель не может стать собственником, пока он не выплатит оговоренную сторонами цену.

В практическом плане, помимо указания данного условия в договоре, происходит следующее: Заключив договор с рассрочкой платежа, покупатель представляет его для регистрации в Агентство публичных услуг. Агентство регистрирует договор, но при этом не исключает из Реестра продавца.

Право собственности покупателя регистрируется предварительно. Продавец сохраняет право собственности.

Произведя оплату последнего транша, стороны снова приходят к нотариусу, удостоверившему сделку.  Продавец в присутствии нотариуса подписывает заявление о том, что с ним произведен полный расчет и он не имеет претензий по сделке. Нотариально заверенное заявление покупатель получает на руки и предоставляет в Агентство публичных услуг. Агентство исключает из Реестра данные продавца и регистрирует полноценное право собственности покупателя на приобретенную недвижимость.

Право собственности покупателя становится полноценным только после оплаты по договору. Отметим, что речь идет не о договорах инвестиций, а о случаях продажи квартиры или дома при которых расчет между сторонами растянут во времени. Фактически продавец передает недвижимость и ждет оплаты. Формально его право собственности еще зарегистрировано в Кадастре Если право собственности зарегистрировано за покупателем предварительно, кому оплачивать поимущественный налог? Продавцу или покупателю?

Ответ на этот вопрос дали судебные инстанции в ходе рассмотрения спора.

Между налогоплательщиком (продавец недвижимости) и ГНС возник спор о том, кто должен оплачивать поимущественный налог на проданное жилье.

Налогоплательщик владел жильем, которое облагалось поимущественным налогом. В определенный момент налогоплательщик решил избавиться от дорогой недвижимости и выставил ее на продажу.  Покупатель согласилась приобрести дорогое жилье, но только в рассрочку – всей суммы у неё не было. Стороны договорились, что оплата будет производится по частям с августа по декабрь.

25 августа 2021 года стороны заключили у нотариуса договор купли-продажи недвижимости с условием оплаты в рассрочку. Покупатель обязалась рассчитаться в несколько траншей до конца года. Сразу после заключения договора продавец съехал из проданной недвижимости, покупатель вселилась в недвижимость и начала оплачивать коммунальные услуги.

Кадастровый офис зарегистрировал временное право собственности покупателя, но не исключил из Реестра продавца. Полное исключение права собственности продавца было отложено до момента полного расчета по сделке.

Расчет с продавцом был произведен по графику. В начале декабря покупатель оплатила последний платеж за недвижимость и стала полноценным собственником жилья.

Стороны подписали у нотариуса заявление о том, что по сделке произведен полный расчет.

Заявление было предоставлено в Кадастр.  Кадастр рассмотрел документы, приложил к делу заявление и исключил продавца из Реестра. В декабре 2021 года покупатель стала полноценным собственником купленного жилья. Право собственности из предварительного стало полноценным правом собственности.

Вскоре продавец получил извещение о необходимости оплаты поимущественного налога за проданную недвижимость. Он отказался платить налог, мотивируя свой отказ тем, что продал дорогое жилье еще 25 августа 2021 года по договору продажи с рассрочкой платежа. С 25 августа 2021 года он не является собственником жилья.

ГНС отклонила жалобу налогоплательщика и спор сторон был передан в суд. Заслушав стороны дела, суд полностью отклонил иск налогоплательщика и обязал его оплатить поимущественный налог.

В обоснование своего решения суд пояснил:

Извещения об оплате поимущественного налога формируются в соответствии с данными Реестра недвижимого имущества по состоянию на 1 ноября 2021 года.

Право собственности продавца было исключено из Реестра недвижимости 18 декабря 2021 года на основании нотариального заявления о том, что по сделке произведен полный расчет.

По состоянию на 1 ноября 2021 года в реестре были зарегистрированы в качестве собственника – продавец недвижимости (налогоплательщик). Право собственности покупателя на 1 ноября 2021 года было зарегистрировано как предварительное (временное)

Таким образом, собственником жилья на 1 ноября 2021 года еще был продавец – расчет между сторонами не был завершен. Следовательно, право собственности продавца еще не было исключено из Реестра недвижимости.

Покупателю только предстояло стать собственником после проведения полного расчета.

Следовательно, собственником, а значит и лицом, обязанным внести поимущественный налог остается продавец недвижимости.

Суд отклонил иск и обязал продавца оплатить поимущественный налог.