Persoana fizică X deține în proprietate un apartament, procurat în anul 2015 la costul de 450 mii lei. Acesta nu este locuința de bază. Pe data de 3 octombrie 2018, în baza contractului de vânzare-cumpărare, persoana fizică respectivă vinde acest apartament la prețul de 650 mii lei. Cum își va determina persoana fizică X obligațiile fiscale aferente impozitului pe venit pentru tranzacția respectivă?

Proprietatea privată (bunul imobil) nefolosită în activitatea de întreprinzător, potrivit art. 39 alin. (1) lit. b) din Codul fiscal (CF), se consideră activ de capital. Totodată, potrivit art. 18 lit. e) din CF, creșterea de capital definită la art. 40 alin. (7) reprezintă sursă de venit impozabilă, care se include în venitul brut. Conform prevederilor art. 40 alin.(1) din CF, mărimea creşterii sau pierderii de capital provenite din vânzare, schimb sau din altă formă de înstrăinare a activelor de capital este egală cu diferenţa dintre suma încasată (venitul obţinut) şi baza valorică a acestor active. Concomitent, potrivit art. 42 alin. (1) din CF, bază valorică a activelor de capital se confirmă documentar conform modului stabilit de Ministerul Finanţelor (Ordinul Ministerului Finanțelor nr.40 din 6 februarie 2018) .

Prevederile art.44 alin.(1) și (2) lit.a) din CF stabilesc că, pentru persoanele fizice care nu desfăşoară activitate de întreprinzător se aplică metoda de evidenţă contabilitatea de casă. Prin contabilitate de casă se înţelege metoda, conform căreia venitul este raportat la anul fiscal (etapă) în care acesta este obţinut în mijloace băneşti sau sub altă formă. Astfel, în anul 2018 pentru venitul obținut de persoana fizică care nu desfășoară activitate de întreprinzător de la înstrăinarea unui activ de capital diferit de locuința de bază, obligația aferentă impozitului pe venit se va determina în etapa a II, în car au fost obținute mijloacele bănești. Totodată, art. 40 alin. (7) din CF (conform modificărilor operate prin Legea nr. 178 din 26.07.2018, în vigoare începând cu 1 octombrie 2018) stabilește, că suma creşterii de capital în această perioadă fiscală este egală cu 20% din suma excedentară a creşterii de capital recunoscute peste nivelul oricăror pierderi de capital suportate pe parcursul perioadei fiscale. Astfel, pentru tranzacția înregistrată persoana fizică își va determina creșterea de capital: Baza valorică a activului înstrăinat conform contractului de cumpărare constituie 450 000 lei. Valoarea de înstrăinare constituie 650 000 lei Astfel, Creșterea de capital = VÎ – BV, respectiv, CC = 650 000 lei – 450 000 lei = 200 000 lei. În scopuri fiscale: CC = 200 000 lei x 20% = 40 000 lei. Ca rezultat al tranzacţiei, contribuabilul X a obţinut venit sub formă de creştere de capital în mărime de 40 000 lei. Ținând cont de faptul că, conform art. 18 lit. e) din CF, creșterea de capital reprezintă sursă de venit impozabilă, se include în venitul brut al persoanei fizice și se impozitează conform modului general stabilit. Astfel, la înstrăinarea proprietății imobiliare persoana fizică–cetățean urmează să calculeze impozitul pe venit, luând în calcul suma impozabilă a creșterii de capital, și să o impoziteze conform prevederilor art. 15 lit. a) din Cod. Impozit pe venit = 40 000 lei x 12% = 4 800 lei. Astfel, potrivit datelor din exemplu, contribuabilul X va avea obligația de depunere a Declarației cu privire la impozitul pe venit în termen de până la 2 mai 2019. Respectiv, persoana își va declara obligațiile fiscale prin depunerea declarației (Forma CET18) cu completarea Secțiunii a patra (Calculul creșterii / pierderii de capital), cu dreptul de a utiliza scutirile aferente etapei a II a perioadei 2018. Totodată, menționăm că, în cazul vânzării locuinței de bază, creșterea de capital nu se declară și nu este supusă impozitării.